2026-08-12　工聯會九龍東團隊發布對九龍東CBD2對接香港首個「五年規劃」建議書

特區政府正就首個五年規劃（2026-2030）展開公眾諮詢，以國家「十五五」規劃為重要指引，規劃將清晰闡述香港未來五年的發展願景和策略方向，主動融入和服務國家發展大局。

與此同時，深圳「十五五」規劃綱要已正式發布，提出到2030年地區生產總值超過5萬億元、全社會研發投入強度提升至7%的目標。《綱要》全面深化與港澳緊密務實合作，積極對接香港北部都會區發展策略，並對各區作出精準功能定位：福田加快建設香蜜湖新金融中心；南山推動深圳灣超級總部基地與前海串珠成鏈；光明打造綜合性國家科學中心核心承載；羅湖、鹽田推動口岸升級與港產城聯動等。深圳的經驗表明，精準的區域功能定位與差異化發展路徑，是提升城市整體競爭力的關鍵。

借鑑深圳以區為基調的成功經驗，鄧家彪立法會議員辦事處、觀塘民政事務處、觀塘及九龍灣商貿分區委員會於七月中旬聯合舉辦「五年規劃」諮詢會。建議書綜合諮詢會的出席人士提交的建議及過去工聯會九龍東團隊就九龍東CBD2發展的研究編纂。

九龍東CBD2的現狀優勢與發展瓶頸

一、現狀優勢

九龍東具備獨特的發展基礎。商業樓面規模已接近中環核心商業區；作為全港綠色建築密度最高的地區，甲級寫字樓平均樓齡較新，成功吸引多間跨國企業和金融機構進駐。區內物業類別多元，包括活化工廈及全新商廈，為不同產業提供開拓業務的空間。九龍東現時提供超過32萬個職位，現有及已規劃的休憩用地合共約120公頃，海濱長廊長達11公里。

在企業生態方面，九龍東呈現鮮明的「中小企與初創友好」特徵：98%機構員工少於50人，60%辦公面積小於1,000平方呎，29.2%企業月租低於1萬元。整幢改裝樓宇中，逾八成機構核心職能為業務拓展，其中43.4%屬潛在初創科技企業。FIRE行業（銀行、金融、保險、地產、專業及商業服務）佔比從2011年的6%飆升至23%。

調查發現，九龍東企業的主要服務對象為本地戶客、其次為海外、再而才是中國內地。可見九龍東具國際商貿氛圍和潛力，吻合香港助力內企出海的戰略需要。

二、發展瓶頸

九龍東面臨的主要挑戰包括：甲級寫字樓空置率遠高於傳統核心商業區；缺乏清晰的行業發展方向和產業引導；起動九龍東辦事處的職能主要集中在土地規劃層面，招商引資與產業支援功能有待加強；區內交通擠塞問題嚴峻，制約人流物流暢通；商貿活動未能有效延伸至夜間，消費力未充分釋放。

三、九龍東CBD2在香港「五年規劃」中的定位

綜合九龍東的區位優勢、產業基礎與發展潛力，以及社會各界建言，建議將九龍東CBD2定位為：

「南金融、北創科」戰略中的「東走廊」——連結傳統核心商業區與北部都會區的橋頭堡，兼具金融延伸、創科轉化、文體旅融合、新型工業化與區域合作的多元功能樞紐。

四、九龍東CBD2在香港「五年規劃」中的可發揮的作用

（一）加快北部都會區建設

1. 推動九龍東作為「北都試驗田」：在九龍東試點推行北部都會區規劃中的特殊土地政策（如地價優惠、靈活租期、稅務減免），降低企業未來北遷的成本，並為北都建設積累經驗。

2. 差異化發展：借鑑深圳「十五五」對各區精準定位的經驗，實現香港各區如、九龍東、北都的差異化分工。九龍東可作為北都的「示範區」，發揮時效與成本優勢，推動大型跨國企業先落戶後發展。

3. 推動九龍東與北都協同效應：大型及跨國企業同時進駐北部都會區與九龍東，產生協同效應；將九龍東作為科創及人工智能產業試點，提升在灣區的競爭力。與「北部都會區」形成互補。

（二）金融和貿易發展

4. 建立九龍東CBD2資訊交流平台：囊括投資推廣署、引進重點企業辦公室、香港人才服務辦公室、本地企業、學者及社區持份者，促進市場資訊流通與政策對接，提高市場供求配對效率。

5. 強化生產性服務業總部角色：利用香港法律及稅務優勢，強化九龍東在供應鏈管理、品質控制、設計研發等高端服務功能，鞏固企業區域總部地位。

6. 發揮超級聯絡人與引資平台功能：善用觀塘靈活的工業及商貿空間，作為內地企業「走出去」及海外企業「引進來」的引資平台，發揮連接內地與國際市場的橋樑作用，融入國家發展大局。

7. 智慧金融與金融強國據點：憑藉九龍東CBD2匯集風險管理、會計、仲裁等多元服務，作為支持國家金融強國發展的新據點，並可發展為人工智能中心以推動智慧金融。

8. 恆常化經濟數據收集先行計劃：收集整理九龍東CBD2的經濟活動數據，分析行業趨勢，製作線上商戶指南，為投資者及消費者提供便捷準確的商業推廣。

9. 提升「起動九龍東辦事處」職能：引入具商務經驗的人才，加入招商引資、產業政策制定與國際推廣功能。

（三）創新科技和產業發展

10. 倡導都市型輕工業與AI轉型：政府於觀塘倡導都市型輕工業，運用人工智能技術協助傳統工業轉型，推動跨境電商及刺激本土零售業。

11. 明確產業定位與集群發展：明確CBD2的產業定位，重點發展「FIRE行業」、創新科技、文化創意及智慧製造等產業，推動集群效應。

12. 設立多元沙盒測試場景：設立「創科沙盒」，放寬啟德及觀塘海濱兩岸的法規限制，為人工智能、物聯網及無人機技術提供真實場景測試；同時設立「無人駕駛沙盒」，測試智慧交通管理系統及自動駕駛技術。

13. 設立「創科落地計劃」：由政府或第三方專責團隊牽頭，整合社區需求與科技供應，建立公開的「創科需求清單」，邀請初創企業提供解決方案。

14. 設立「專利盒」政策：提供專利註冊費用豁免、稅務優惠及知識產權諮詢，打造知識產權孵化基地。

15. 為初創企業提供靈活租賃方案：鼓勵工廈轉型為實驗室、創新工作坊或小批量生產設施。

16. 設立科創推動基金與創業友善政策：強化創科社群與協作平台，凝聚中小企落戶九龍東CBD2。

17. 發展低空經濟試驗場：於觀塘、牛頭角及啟德兩岸劃設「低空經濟試驗場」，興建無人機通訊導航基礎設施，為香港長遠制訂飛行規則收集數據；持續支援觀塘海濱發展，優化低空經濟設施。

18. 引入智慧泊車與交通管理：在觀塘及九龍灣的公眾停車場引入自動泊車系統及實時空置泊車位顯示屏，疏導泊位不足問題；優化車位配套及運輸系統以消化龐大人流；特別增加觀塘貨車車位。

19. 推動「校園+社區」應用實驗模式：與鄰近的香港科技大學及即將落成的茶果嶺VTC合作，推動科研成果轉化。

20. 打造初創加速器：利用租金低廉的工廈，吸引海內外專業初創服務機構設立加速器基地，提供孵化、融資及市場拓展支援。

21. 建立青年創業基地與沙盒：於觀塘建立青年創業基地並配合旅舍服務，作為創科創業的孵化器、沙盒及國際與初創交流平台。

22. 吸引專業學者與科研聚落：透過政策推動、土地優惠及資助，吸引專業學者進駐，形成科研與產業互動的聚落。

23. 推廣高端客製化生產：投資建立「智能微工廠」，推動「小單量、客製化、高增值」的製造策略。

24. 鼓勵傳統製造業升級：通過香港生產力促進局提供補貼及技術支援，推動九龍東傳統製造業現代化，聚焦品質控制及供應鏈管理等高增值功能。

25. 設立「九龍東數據共享平台」：利用物聯網、人工智能等技術整合實時租金、人流及產業數據，為企業提供充足數據，營造產業群聚。

26. 定位為高密度智慧城市全球標杆：將九龍東定位為高密度智慧城市解決方案的全球標杆，成為全球標準制定者。

（四）民生及社會發展

27. 建立大專教育設施與學生宿舍：針對新來港中學生及跨境自修生需求，於九龍東建立大專教育場地，並將原來的商貿或工業大廈整棟改裝為學生宿舍，帶動零售業並形成教育與商業互補生態。

28. 完善安老及院舍服務：因應區內人口老化及人均預期壽命提高，九龍東CBD2不可忽略安老及院舍服務，確保長者享有優質生活質素。

29. 吸引海外高端院校設立分校：改裝商廈為學生宿舍與教學空間，形成教育聚落。

30. 開展市容優化計劃：整治後巷、綠化空間及道路設施，改善工廈外觀及周邊環境，提升區內氛圍與投資吸引力。

31. 加快區內集體運輸系統建設：加快興建「東九龍過山線」及「啟德輕軌」，強化區內集體運輸網絡，促進人流。

32. 興建連接啟德與觀塘的天橋：於啟德跑道區末端及觀塘海濱之間興建行人及車輛通行天橋，《保護海港條例》修訂後已具備條件，此舉能打通「掘頭路」，激活九龍東的人流與車流；期望政府於五年計劃內納入觀塘與啟德連接天橋；盡快建立便捷天橋連接觀塘海濱及啟德郵輪碼頭，並連結油塘。

（五）區域合作發展

33. 推動對外經貿合作平台：推動「九東對接九盟」，建立「企業出海支援中心」及「東盟企業支援中心」；研究設立跨部門的「深化東盟、一帶一路關係行動小組」，促進經貿合作。

34. 發揮法律與國際仲裁優勢：利用香港國際仲裁中心及普通法制度優勢，協助國企及民企走出去並提供法律保障。

35. 在內地設立服務點：於深圳前海、廣州南沙、廣西南寧等地設立服務點，提供香港稅務、勞工法規及九龍東租金諮詢，吸引內地企業落戶借道出海。

36. 利用社交媒體與VR技術遙距招商：向海外企業展示九龍東辦公與生活環境，實現遙距招商。

37. 政府支持持份者組團出海推廣：加強品牌推廣，突出租金優勢、多元空間與生活氛圍，打響國際知名度。

（六）文體旅協同發展與綠色生活

38. 發展水體康體旅活動：將觀塘海濱水體作為水上活動試點；需要政府跨部門及各界支援與投資，以持續作為國際賽事場地及建立新教育基地。

39. 打造「場地+社區」經濟生態圈：以啟德體育園、東九龍文化中心為核心，參考倫敦西區模式，推出聯動餐飲、零售的優惠，最大化經濟外溢效應，帶動周邊消費。

40. 將啟德青年驛站打造成文化及體育交流平台：與周邊文體旅設施聯動，凝聚青年，為九東發展帶來創意與活力。

41. 發展多元水上旅遊項目：促進啟德及觀塘兩岸人員流通，增加水上的士航點、以舢舨路線串連觀塘與啟德跑道區等。

42. 建設油塘灣國際遊艇俱樂部：提供200個泊位及公眾釣魚走廊，推動遊艇自由行，連接大灣區及東盟高端旅遊市場。

43. 善用郵輪碼頭頂層空間：舉辦展覽、文化活動、低空經濟項目，提升商業活力。

44. 開發啟德至鯉魚門水上旅遊路線：整合水上運動、歷史遺址（如茶果嶺村、鯉魚門天后廟）及懷舊渡輪體驗，提供深度旅遊體驗。

45. 推動「兩航起義」主題特色旅遊：於啟德跑道設立紀念碑、博物館及主題聯動航班，打造香港紅色旅遊新景點。

46. 發展工業品牌旅遊：將紅A、九龍麵粉廠等工業地標轉化為旅遊點，說好香港工業故事。

47. 放寬規限釋放工廈潛力：參考上海「演藝新空間」模式，鼓勵轉型為文化空間、小型劇場或創科工作室。

48. 鼓勵藝團與企業合作開發IP產品：利用文創衍生的周邊應援物，吸引旅客及帶動消費增長。

49. 發展觀塘海濱綜合型夜市：劃分主題區（潮流市集及美食區），配合霓虹燈「網紅橋」，鼓勵夜經濟；施行政策刺激觀塘夜間經濟，將商業活動延伸至夜間以提升消費力；於商貿區增設市集，增加假日人流及吸引市民前往觀塘海濱。

50. 設立自動駕駛船隻示範區：善用觀塘避風塘、啟德河等水域，測試無人水上物流及旅遊。

51. 優化觀塘避風塘水體規劃：逐步將避風塘鄰近的船泊遷離航道，完全釋放水上運動發展潛力，提高安全性。

52. 於啟德河兩岸設立登岸設施：包括「反轉天橋底」、啟德體育園等，利用船隻作為穿梭兩岸的交通工具。

53. 打造「香港東部海域跨境海上生態遊樂帶」：積極利用深圳南澳口岸機遇，以一程多站方式連接南澳口岸、西貢、鯉魚門、觀塘、啟德等景點，吸引高增值旅客訪港消費。

(七) 完善規劃實施機制

54. 強化起動辦管治架構：擴大「起動九龍東辦事處」職能，由單純的土地規劃、基建建設延伸至「產業引導」與「招商引資」，由相關政策局督導，增設專責人員並建立跨部門協調機制。同時間，建議政府成吸納政商學界人士組合的「促進九東CBD2發展」委員會，辦事處提供秘書和支援服務，擴大訊息交換、加強對外宣傳等軟要素。

五、總結

深入研究綜合各界意見後，九龍東CBD2的發展在上述六大範疇下涵蓋了地區空間規劃、金融貿易、創科產業、民生社會、區域合作及文體旅綠色生活等多元面向。透過推動「北都試驗田」、強化金融與專業服務樞紐、構建創科生態系統、完善教育安老配套、深化大灣區及東盟協作，以及打造海陸空文體旅生活區等戰略，上述建議勾勒出一個融合商貿、創科、教育、金融、文化及生活的綜合新區，有助服務本地居民、吸引國際企業與人才，發揮香港「超級聯絡人」、「超級增值人」的角色，積極融入和服務國家發展大局。