2026-08-12　工联会九龙东团队发布对九龙东CBD2对接香港首个「五年规划」建议书

特区政府正就首个五年规划（2026-2030）展开公众咨询，以国家「十五五」规划为重要指引，规划将清晰阐述香港未来五年的发展愿景和策略方向，主动融入和服务国家发展大局。

与此同时，深圳「十五五」规划纲要已正式发布，提出到2030年地区生产总值超过5万亿元、全社会研发投入强度提升至7%的目标。《纲要》全面深化与港澳紧密务实合作，积极对接香港北部都会区发展策略，并对各区作出精准功能定位：福田加快建设香蜜湖新金融中心；南山推动深圳湾超级总部基地与前海串珠成链；光明打造综合性国家科学中心核心承载；罗湖、盐田推动口岸升级与港产城联动等。深圳的经验表明，精准的区域功能定位与差异化发展路径，是提升城市整体竞争力的关键。

借鉴深圳以区为基调的成功经验，邓家彪立法会议员办事处、观塘民政事务处、观塘及九龙湾商贸分区委员会于七月中旬联合举办「五年规划」咨询会。建议书综合咨询会的出席人士提交的建议及过去工联会九龙东团队就九龙东CBD2发展的研究编纂。

九龙东CBD2的现状优势与发展瓶颈

一、现状优势

九龙东具备独特的发展基础。商业楼面规模已接近中环核心商业区；作为全港绿色建筑密度最高的地区，甲级写字楼平均楼龄较新，成功吸引多间跨国企业和金融机构进驻。区内物业类别多元，包括活化工厦及全新商厦，为不同产业提供开拓业务的空间。九龙东现时提供超过32万个职位，现有及已规划的休憩用地合共约120公顷，海滨长廊长达11公里。

在企业生态方面，九龙东呈现鲜明的「中小企与初创友好」特征：98%机构员工少于50人，60%办公面积小于1,000平方呎，29.2%企业月租低于1万元。整幢改装楼宇中，逾八成机构核心职能为业务拓展，其中43.4%属潜在初创科技企业。FIRE行业（银行、金融、保险、地产、专业及商业服务）占比从2011年的6%飙升至23%。

调查发现，九龙东企业的主要服务对象为本地户客、其次为海外、再而才是中国内地。可见九龙东具国际商贸氛围和潜力，吻合香港助力内企出海的战略需要。

二、发展瓶颈

九龙东面临的主要挑战包括：甲级写字楼空置率远高于传统核心商业区；缺乏清晰的行业发展方向和产业引导；起动九龙东办事处的职能主要集中在土地规划层面，招商引资与产业支援功能有待加强；区内交通挤塞问题严峻，制约人流物流畅通；商贸活动未能有效延伸至夜间，消费力未充分释放。

三、九龙东CBD2在香港「五年规划」中的定位

综合九龙东的区位优势、产业基础与发展潜力，以及社会各界建言，建议将九龙东CBD2定位为：

「南金融、北创科」战略中的「东走廊」——连结传统核心商业区与北部都会区的桥头堡，兼具金融延伸、创科转化、文体旅融合、新型工业化与区域合作的多元功能枢纽。

四、九龙东CBD2在香港「五年规划」中的可发挥的作用

（一）加快北部都会区建设

1. 推动九龙东作为「北都试验田」：在九龙东试点推行北部都会区规划中的特殊土地政策（如地价优惠、灵活租期、税务减免），降低企业未来北迁的成本，并为北都建设积累经验。

2. 差异化发展：借鉴深圳「十五五」对各区精准定位的经验，实现香港各区如、九龙东、北都的差异化分工。九龙东可作为北都的「示范区」，发挥时效与成本优势，推动大型跨国企业先落户后发展。

3. 推动九龙东与北都协同效应：大型及跨国企业同时进驻北部都会区与九龙东，产生协同效应；将九龙东作为科创及人工智能产业试点，提升在湾区的竞争力。与「北部都会区」形成互补。

（二）金融和贸易发展

4. 建立九龙东CBD2资讯交流平台：囊括投资推广署、引进重点企业办公室、香港人才服务办公室、本地企业、学者及社区持份者，促进市场资讯流通与政策对接，提高市场供求配对效率。

5. 强化生产性服务业总部角色：利用香港法律及税务优势，强化九龙东在供应链管理、品质控制、设计研发等高端服务功能，巩固企业区域总部地位。

6. 发挥超级联络人与引资平台功能：善用观塘灵活的工业及商贸空间，作为内地企业「走出去」及海外企业「引进来」的引资平台，发挥连接内地与国际市场的桥梁作用，融入国家发展大局。

7. 智慧金融与金融强国据点：凭借九龙东CBD2汇集风险管理、会计、仲裁等多元服务，作为支持国家金融强国发展的新据点，并可发展为人工智能中心以推动智慧金融。

8. 恒常化经济数据收集先行计划：收集整理九龙东CBD2的经济活动数据，分析行业趋势，制作线上商户指南，为投资者及消费者提供便捷准确的商业推广。

9. 提升「起动九龙东办事处」职能：引入具商务经验的人才，加入招商引资、产业政策制定与国际推广功能。

（三）创新科技和产业发展

10. 倡导都市型轻工业与AI转型：政府于观塘倡导都市型轻工业，运用人工智能技术协助传统工业转型，推动跨境电商及刺激本土零售业。

11. 明确产业定位与集群发展：明确CBD2的产业定位，重点发展「FIRE行业」、创新科技、文化创意及智慧制造等产业，推动集群效应。

12. 设立多元沙盒测试场景：设立「创科沙盒」，放宽启德及观塘海滨两岸的法规限制，为人工智能、物联网及无人机技术提供真实场景测试；同时设立「无人驾驶沙盒」，测试智慧交通管理系统及自动驾驶技术。

13. 设立「创科落地计划」：由政府或第三方专责团队牵头，整合社区需求与科技供应，建立公开的「创科需求清单」，邀请初创企业提供解决方案。

14. 设立「专利盒」政策：提供专利注册费用豁免、税务优惠及知识产权咨询，打造知识产权孵化基地。

15. 为初创企业提供灵活租赁方案：鼓励工厦转型为实验室、创新工作坊或小批量生产设施。

16. 设立科创推动基金与创业友善政策：强化创科社群与协作平台，凝聚中小企落户九龙东CBD2。

17. 发展低空经济试验场：于观塘、牛头角及启德两岸划设「低空经济试验场」，兴建无人机通讯导航基础设施，为香港长远制订飞行规则收集数据；持续支援观塘海滨发展，优化低空经济设施。

18. 引入智慧泊车与交通管理：在观塘及九龙湾的公众停车场引入自动泊车系统及实时空置泊车位显示屏，疏导泊位不足问题；优化车位配套及运输系统以消化庞大人流；特别增加观塘货车车位。

19. 推动「校园+社区」应用实验模式：与邻近的香港科技大学及即将落成的茶果岭VTC合作，推动科研成果转化。

20. 打造初创加速器：利用租金低廉的工厦，吸引海内外专业初创服务机构设立加速器基地，提供孵化、融资及市场拓展支援。

21. 建立青年创业基地与沙盒：于观塘建立青年创业基地并配合旅舍服务，作为创科创业的孵化器、沙盒及国际与初创交流平台。

22. 吸引专业学者与科研聚落：透过政策推动、土地优惠及资助，吸引专业学者进驻，形成科研与产业互动的聚落。

23. 推广高端客制化生产：投资建立「智能微工厂」，推动「小单量、客制化、高增值」的制造策略。

24. 鼓励传统制造业升级：通过香港生产力促进局提供补贴及技术支援，推动九龙东传统制造业现代化，聚焦品质控制及供应链管理等高增值功能。

25. 设立「九龙东数据共享平台」：利用物联网、人工智能等技术整合实时租金、人流及产业数据，为企业提供充足数据，营造产业群聚。

26. 定位为高密度智慧城市全球标杆：将九龙东定位为高密度智慧城市解决方案的全球标杆，成为全球标准制定者。

（四）民生及社会发展

27. 建立大专教育设施与学生宿舍：针对新来港中学生及跨境自修生需求，于九龙东建立大专教育场地，并将原来的商贸或工业大厦整栋改装为学生宿舍，带动零售业并形成教育与商业互补生态。

28. 完善安老及院舍服务：因应区内人口老化及人均预期寿命提高，九龙东CBD2不可忽略安老及院舍服务，确保长者享有优质生活质素。

29. 吸引海外高端院校设立分校：改装商厦为学生宿舍与教学空间，形成教育聚落。

30. 开展市容优化计划：整治后巷、绿化空间及道路设施，改善工厦外观及周边环境，提升区内氛围与投资吸引力。

31. 加快区内集体运输系统建设：加快兴建「东九龙过山线」及「启德轻轨」，强化区内集体运输网络，促进人流。

32. 兴建连接启德与观塘的天桥：于启德跑道区末端及观塘海滨之间兴建行人及车辆通行天桥，《保护海港条例》修订后已具备条件，此举能打通「掘头路」，激活九龙东的人流与车流；期望政府于五年计划内纳入观塘与启德连接天桥；尽快建立便捷天桥连接观塘海滨及启德邮轮码头，并连结油塘。

（五）区域合作发展

33. 推动对外经贸合作平台：推动「九东对接九盟」，建立「企业出海支援中心」及「东盟企业支援中心」；研究设立跨部门的「深化东盟、一带一路关系行动小组」，促进经贸合作。

34. 发挥法律与国际仲裁优势：利用香港国际仲裁中心及普通法制度优势，协助国企及民企走出去并提供法律保障。

35. 在内地设立服务点：于深圳前海、广州南沙、广西南宁等地设立服务点，提供香港税务、劳工法规及九龙东租金咨询，吸引内地企业落户借道出海。

36. 利用社交媒体与VR技术遥距招商：向海外企业展示九龙东办公与生活环境，实现遥距招商。

37. 政府支持持份者组团出海推广：加强品牌推广，突出租金优势、多元空间与生活氛围，打响国际知名度。

（六）文体旅协同发展与绿色生活

38. 发展水体康体旅活动：将观塘海滨水体作为水上活动试点；需要政府跨部门及各界支援与投资，以持续作为国际赛事场地及建立新教育基地。

39. 打造「场地+社区」经济生态圈：以启德体育园、东九龙文化中心为核心，参考伦敦西区模式，推出联动餐饮、零售的优惠，最大化经济外溢效应，带动周边消费。

40. 将启德青年驿站打造成文化及体育交流平台：与周边文体旅设施联动，凝聚青年，为九东发展带来创意与活力。

41. 发展多元水上旅游项目：促进启德及观塘两岸人员流通，增加水上的士航点、以舢舨路线串连观塘与启德跑道区等。

42. 建设油塘湾国际游艇俱乐部：提供200个泊位及公众钓鱼走廊，推动游艇自由行，连接大湾区及东盟高端旅游市场。

43. 善用邮轮码头顶层空间：举办展览、文化活动、低空经济项目，提升商业活力。

44. 开发启德至鲤鱼门水上旅游路线：整合水上运动、历史遗址（如茶果岭村、鲤鱼门天后庙）及怀旧渡轮体验，提供深度旅游体验。

45. 推动「两航起义」主题特色旅游：于启德跑道设立纪念碑、博物馆及主题联动航班，打造香港红色旅游新景点。

46. 发展工业品牌旅游：将红A、九龙面粉厂等工业地标转化为旅游点，说好香港工业故事。

47. 放宽规限释放工厦潜力：参考上海「演艺新空间」模式，鼓励转型为文化空间、小型剧场或创科工作室。

48. 鼓励艺团与企业合作开发IP产品：利用文创衍生的周边应援物，吸引旅客及带动消费增长。

49. 发展观塘海滨综合型夜市：划分主题区（潮流市集及美食区），配合霓虹灯「网红桥」，鼓励夜经济；施行政策刺激观塘夜间经济，将商业活动延伸至夜间以提升消费力；于商贸区增设市集，增加假日人流及吸引市民前往观塘海滨。

50. 设立自动驾驶船只示范区：善用观塘避风塘、启德河等水域，测试无人水上物流及旅游。

51. 优化观塘避风塘水体规划：逐步将避风塘邻近的船泊迁离航道，完全释放水上运动发展潜力，提高安全性。

52. 于启德河两岸设立登岸设施：包括「反转天桥底」、启德体育园等，利用船只作为穿梭两岸的交通工具。

53. 打造「香港东部海域跨境海上生态游乐带」：积极利用深圳南澳口岸机遇，以一程多站方式连接南澳口岸、西贡、鲤鱼门、观塘、启德等景点，吸引高增值旅客访港消费。

(七) 完善规划实施机制

54. 强化起动办管治架构：扩大「起动九龙东办事处」职能，由单纯的土地规划、基建建设延伸至「产业引导」与「招商引资」，由相关政策局督导，增设专责人员并建立跨部门协调机制。同时间，建议政府成吸纳政商学界人士组合的「促进九东CBD2发展」委员会，办事处提供秘书和支援服务，扩大讯息交换、加强对外宣传等软要素。

五、总结

深入研究综合各界意见后，九龙东CBD2的发展在上述六大范畴下涵盖了地区空间规划、金融贸易、创科产业、民生社会、区域合作及文体旅绿色生活等多元面向。透过推动「北都试验田」、强化金融与专业服务枢纽、构建创科生态系统、完善教育安老配套、深化大湾区及东盟协作，以及打造海陆空文体旅生活区等战略，上述建议勾勒出一个融合商贸、创科、教育、金融、文化及生活的综合新区，有助服务本地居民、吸引国际企业与人才，发挥香港「超级联络人」、「超级增值人」的角色，积极融入和服务国家发展大局。